"Gracias señor Presidente.
Porque soy plenamente consciente de la trascendencia de este punto es por lo que, nada más finalizar la sesión plenaria, le haré entrega a la secretaría General de la corporación una copia íntegra de mi intervención. Quiero que quede constancia de todas y cada una de las palabras que voy a pronunciar en el acta de esta sesión plenaria.
Empezaré recordando que el marco urbanístico del que se deriva este proyecto no es otro que el Plan General vigente en la actualidad en nuestro municipio, que como sabemos data del año 94. Ahora, tras el inminente traslado de los alumnos que cursan sus estudios en el Valeriano López al nuevo centro educativo que está a punto de finalizar, es cuando se crean las condiciones idóneas para que pueda desarrollarse este equipamiento. Por tanto, el PSOE de Estepona está, ha estado y seguirá estando a favor del desarrollo urbanístico de este sector pero primando los intereses generales, defendiendo el patrimonio municipal y velando por el cumplimiento estricto de la legalidad.
Estos planteamientos, que deberían ser el abc de cualquier cargo público, suponen la antítesis de lo que ustedes pretenden llevar a cabo. Afirmo clara y rotundamente que este proyecto es un auténtico pelotazo urbanístico. Una golfada que no puede prosperar, pese a que ya es la tercera intentona, de evidente que es.
Ya se ha denunciado públicamente que en el último proceso licitador se presentaron tan solo tres empresas. Tres sociedades sin solvencia económica ni técnica alguna, creadas semanas antes con el único fin de llevar a cabo una operación de “pase” tras la adjudicación, de tal modo que una vez cualquiera de ellas obtenga la concesión administrativa por el período de 75 años, proceder a buscar a empresa promotora solvente a la que “vender” los derechos concedidos, dando así “un pelotazo de muchos millones de euros”.
Las tres empresas que presentaron ofertas a esta concesión son “Joaquín Arteaga Pardo”, “Bulevar Estepona SL” y Challenge Business SL”, las dos últimas constituidas expresamente para presentarse a la operación (una el 12.12.2013 y la otra el 16.12.2013, respectivamente), y la primera, una persona física, asesor del condenado “Juan Germán Hoffman” en el “caso Malaya”, que ni es promotor inmobiliario, ni lo ha sido hasta hoy.
Llama también la atención la Presidente del Consejo de Administración de “Bulevar Estepona SL”, que es hermana de Jamal Satli Iglesias, “imputado” en el caso “Astapa”.
Ninguna de las tres empresas licitadoras se dedican a la promoción inmobiliaria, ni sus respectivos objetos sociales se encuentran relacionados con la construcción o la promoción inmobiliaria, lo que hace sospechosa su participación en el concurso, toda vez, además, que ninguna de ellas tiene capacidad técnica, ni organizativa, ni experiencia en la promoción inmobiliaria, ni menos aún solvencia económica para acometer la promoción/construcción de un techo edificatorio de nada menos que de 31.500 m2c, que supondría la inversión de no menos de 31.500.000 euros, cantidad estratosféricamente alejada de la ridícula cantidad del capital social de dos de las tres empresas, que sólo asciende a 400.000 euros.
Pues bien, el pasado 25 de febrero la mesa de contratación propone a la Junta de Gobierno Local adjudicar la concesión demanial que nos ocupa a la mercantil Bulevar Estepona S.L. El 12 de marzo los tenientes alcaldes acuerdan requerir a la citada sociedad para que en el plazo de diez días hábiles a contar desde la notificación del presente acuerdo, 20 de marzo, para que aporte la documentación necesaria para ultimar el expediente. No se nos ha entregado esta documentación y, por tanto, desconocemos si también este aspecto ha sido incumplido ya que, según recoge el propio pliego, “de no cumplimentarse adecuadamente el requerimiento en el plazo señalado, se entenderá que el licitador ha retirado su oferta”.
Más allá de los aspectos estrictamente formales la realidad del asunto es la siguiente:
- Las condiciones urbanísticas vigentes en la zona no posibilitan de ninguna de las maneras la actuación que se propone. Siendo por tanto falso lo que se indica en el punto 1 párrafo 5 del pliego de prescripciones técnicas particulares por el que se rige el concurso.
- Las parcelas sobre las que se actúa son de titularidad, dominio y uso público destinadas en su totalidad por el Plan General a Equipamiento Público y Sistema General. La actuación que se propone modifica el uso del equipamiento público a equipamiento privado, aumentando espectacularmente la edificabilidad. Así, el PGOU contempla un total de 6.550 metros cuadrados de equipamiento público en esta zona (400 de uso turístico, 600 para una estación de autobuses, 1.500 para uso comercial, 550 para kioskos y 3500 para la construcción de un nuevo Ayuntamiento). Sin embargo, la propuesta presentada por la empresa adjudicataria sitúa el equipamiento público en solo 6.000 metros cuadrados (550 menos de lo que prevé el PGOU) Y 25.500 metros cuadrados de equipamiento privado. Un auténtico disparate que supone modificar al alza parámetros urbanísticos tales como el coeficiente de edificabilidad o el techo. Esta actuación implica la modificación del área de reparto a la que pertenece la unidad Parque Central, y por ende la modificación del Plan General vigente. En concreto, se incrementa la edificabilidad de la unidad en un 15,69% y en 13.384,28 unidades de aprovechamiento. Para que nos hagamos una idea de la repercusión económica que ésta sola decisión entraña les diré que hablamos de un total de 8.030.568,96 euros.
- Además con este proyecto se suprime el Sistema General SG-R3. Esta simple decisión ya entrañaría la modificación del PGOU y, por tanto, requeriría su aprobación inicial, provisional y definitiva en el pleno, así como los correspondientes informes sectoriales y las autorizaciones oportunas por parte de la Junta de Andalucía.
- Se altera el sistema de comunicaciones del PGOU, suprimiendo una rotonda de la Avenida Juan Carlos I y la parte de calle África que conecta la Avenida Juan Carlos I con la Avenida San Lorenzo, dejando totalmente incomunicado el casco histórico de la zona de ensanche del municipio.
- Además, no se cumple en modo alguno con lo indicado en la ficha urbanística de la Unidad de Ejecución.
En definitiva, hablamos de irregularidades urbanísticas que constituyen infracciones graves y muy graves según el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Junta de Andalucía.
Hay que dejar muy claro que si bien es cierto que el PGOU, en lo relativo a las ordenanzas que afectan a los equipamientos, permite en casos “debidamente justificados” superar las condiciones de “aprovechamiento y volumen”, en este caso no existe justificación alguna para que se dé tal circunstancia, ni se justifica en el pliego de condiciones técnicas ni mucho menos en la propuesta elegida, la cual se limita a colmatar la zona primando los intereses privados por encimad e cualquier interés público.
Así, a excepción de las dependencias municipales del futuro Ayuntamiento que en base al programa de necesidades propuesto podría implicar un aumento de la superficie que el propio plan propone para tal equipamiento, el resto de usos proyectados no precisan en función de estándares prefijados por la legislación superar la edificabilidad que el PGOU establece para la unidad.
Además, tampoco cabe la argumentación de que por motivos de viabilidad económica haría falta ese incremento de la edificabilidad, cuando la diferencia entre el valor de los bienes públicos cedidos y el canon impuesto es sencillamente abismal.
Así, el valor del dominio público que se cede, según informe de valoración de los servicios técnicos municipales de 26 de noviembre, es de 17.172.781 euros, a lo que habría que sumar la subvención municipal que ustedes contemplan en el pliego de cláusulas administrativas particulares del concurso, por importe de 3 millones de euros.
Es decir, el pueblo de Estepona le da a la empresa adjudicataria un total de 20,172,781 euros.
En cambio, el valor de los bienes entregados por el licitador asciende a 6,769.567, 80 euros, correspondiendo al coste de la construcción del nuevo Ayuntamiento (5.851.950 euros), las obras de urbanización del entorno (450 mil euros), 20 plazas de aparcamiento (167.617,80 euros) y obras de mejoras por importe de 300 mil euros.
En definitiva, la diferencia entre el valor de lo que se entrega y lo que se recibe es de 13.403.213,20 euros a favor de la empresa privada y en perjuicio del pueblo de Estepona.
Además de esta diferencia tan abismal entre el valor del dominio público y los bienes que se entregan al consistorio existen otros beneficios implícitos en el articulado del pliego de cláusulas administrativas que hacen aún más jugosa la promoción inmobiliaria y que de manera sucinta menciono:
- Se libera al licitador del pago de la correspondiente licencia de obras. Hablamos de que el Ayuntamiento renuncia voluntariamente a percibir un total de 1.840.000 euros.
- Y también se libera al licitador de la realización de las correspondientes escrituras de obra nueva y división horizontal, que corren también a cargo del Ayuntamiento.
Es más que evidente que con este mejunje se están estableciendo unas condiciones de clara desigualdad entre posibles promotores que en el mismo municipio deseen realizar cualquier instalación que contenga usos iguales o similares a los propuestos en la oferta elegida y que no gozarían de las ventajas y exenciones que las condiciones del concurso establecen, vulnerando desde la propia administración los principios de libre competencia.
- Con esta propuesta, por otro lado, no se respeta la zona de influencia de Arroyo Monterroso, ya que se invade con construcción bajo rasante la parcela RV25 propiedad de Confederación Hidrográfica del Sur. Por lo que se incumple el proyecto de reparcelación aprobado definitivamente y, además, se utiliza indebidamente la propiedad ajena.
- No se tiene en cuenta, y por lo tanto se incumple, el decreto legislativo 1/2012, de 20 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Comercio Interior de Andalucía.
De acuerdo con las características del centro proyectado este constituye una Gran superficie minorista. La legislación establece que “tendrán incidencia territorial los establecimientos comerciales, individuales o colectivos, cuya implantación tenga impacto de carácter supramunicipal sobre su entorno o alguno de sus elementos significativos. En todo caso, se considerará que tiene incidencia territorial supramunicipal cualquier implantación de gran superficie minorista”. Añade la ley “exclusivamente las grandes superficies minoristas estarán sometidas al procedimiento de autorización previsto en el capítulo IV de este título”.
De manera sucinta les diré que, según recoge el artículo 39 de esta ley, el referido a los requisitos para la instalación o ampliación de grandes superficies minoristas, “además de los requisitos necesarios para la instalación o ampliación de cualquier establecimiento comercial, las grandes superficies minoristas deberán cumplir los siguientes requisitos: 1. Estar emplazada en suelo calificado de gran superficie minorista por el planeamiento urbanístico”.
Sobran los comentarios ya que, sin necesidad de profundizar más en esta materia, es más que evidente que se incumple claramente este aspecto.
Ahora quiero realizar distintas consideraciones respecto al anteproyecto presentado, errores y cuantificaciones.
De manera muy resumida les diré que, en cuanto a las superficies computables según usos, la diferencia de metros entre el anteproyecto y la medición real es más que evidente pasando de 31.493 metros cuadrados a 47.550.
Lo mismo ocurre en lo referido a superficies de espacio urbano. Así, el área peatonal pasa de 14.620 metros cuadrados a tan sólo 8.993, de carácter público, por poner solo un ejemplo.
Con todos estos datos es más que evidente que el conjunto del proyecto es básicamente un gran centro privado, reconocido por los propios licitadores, que se desarrolla en tres plantas por la avenida Juan Carlos I y en cuatro por la avenida San Lorenzo, ocupando la totalidad del suelo edificable, desde la rotonda de la avenida España por el sur hasta el colegio Víctor de la Serna por el norte, adosándose materialmente al centro docente con una altura de 16-17 metros y la consiguiente creación de una gran medianería.
La altura de esta gran plataforma es de 15,50 metros por la avenida Juan Carlos I (equivalente a cinco plantas de viviendas) y de 17,60 metros por la avenida San Lorenzo (equivalentes a seis plantas) en toda su longitud.
Esto plantea graves problemas circulatorios para la conexión entre el casco histórico y la avenida Juan Carlos I que en la propuesta se intentan resolver con unas circulaciones subterráneas bajo la Avenida San Lorenzo a través del aparcamiento subterráneo que difícilmente serán compatibles con éste, y que conlleva unas rampas larguísimas de entrada y salida.
En el vértice sur se plantea un complejo hotelero de 17 plantas sobre rasante, las tres que conforman la base ya referida más 14 sobre ella, con una altura total medida según el propio anteproyecto de 72 metros.
En el extremo norte se desarrollan los edificios administrativos del consistorio y oficinas de forma conjunta con un total de 13 plantas sobre rasante de la avenida Juan Carlos I, las tres que conforman la base más 10 sobre ella.
En definitiva, señor alcalde, estamos hablando de un proyecto claramente ilegal (como bien sabe la que hasta ahora ha sido máxima responsable de Urbanismo, Susana Arahuetes), que incumple totalmente la legislación que le es de aplicación, que se está tramitando única y exclusivamente porque falta un año para la celebración de las elecciones municipales y que a usted le viene muy bien para seguir vendiendo humo y tratar una vez más de engañar a los esteponeros.
Usted prometió que acabaría con el desempleo en la ciudad y la verdad es que desde que usted es alcalde son casi mil los esteponeros que se han sumado a la lista de desempleados.
Desde el PSOE estamos convencidos de que las cosas se pueden hacer bien. Somos los primeros interesados en que un proyecto que puede crear empleo y riqueza en el pueblo se pueda convertir en una realidad, pero siempre dentro de la legalidad ya hemos pasado en Estepona por periodos oscuros donde unos pocos se han enriquecido a costa de todos.
¿Por qué, teniendo además mayoría absoluta en el pleno de la corporación, no ha dado usted los pasos oportunos para que este proyecto se hubiese tramitado correctamente?, ¿por qué no ha actuado con transparencia, con luz y taquígrafos?.
Le doy mi palabra, le ofrezco el respaldo absoluto del PSOE, sin fisuras, en la tramitación de un proyecto que se ajuste a la legalidad y que beneficie el bien común. De no ser así seremos nosotros los que retomaremos este proyecto tras las próximas elecciones pero de una manera distinta: con participación ciudadana, de todos los grupos políticos, propiciando la creación de zonas de esparcimiento y creando puestos de trabajo para los esteponeros.
Concluyo. Si el pleno de la corporación se niega a remitir este expediente a la Fiscalía Anticorrupción y a la propia Junta de Andalucía, para que ejerza sus competencias, le comunico que el grupo municipal socialista la semana próxima solicitará a ambos estamentos que depure responsabilidades. No nos referimos tan solo a los miembros de la Junta de Gobierno Local que validen este atraco a mano armada sino también al personal técnico que lo ha permitido, por acción u omisión.
No vamos a permitir que usted convierta Estepona en un Benidorm más con edificios que son casi el doble del de Portillo, incumpliendo claramente la legislación vigente, concediendo derechos a empresas constituidas únicamente para este fin: no hablamos de ACS, FCC, OHL o Abeinsa, cambiando el planeamiento urbanísttico y generando unas pérdidas patrimoniales cercanas a los 30 millones de euros.
Estepona necesita un proyecto serio, creíble, consensuado y ajustado a la legalidad que permita crear puestos de trabajo y generar ilusión no un disparate que va a permitir que unos pocos sigan ganando mucho dinero hipotecando el presente y el futuro de la ciudad.
Muchas gracias"
